台灣房地產市場基本面是好的,只是受限於政策打壓,造成房市上一波低迷。隨著「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至8個人小額貸款00萬元,加上央行解禁,幾項鬆綁政策讓近期房市逐步加溫,尤其是房貸解禁,讓原本消失匿跡的置產族重回市場,雖然熱度沒有回到最高點時期,但很多敏感的客戶,最近已經開始出籠議價。從4月初起,各案場應該都可以明顯感受到買氣回升,不論是來人或成交都比央行解禁前多了快一倍。 另外值得注意的是,金管會將全面檢討住宅放款計算資本適足率,目前依現行規定,銀行辦理住宅放款計算資本適足率時,在自用、非個人小額貸款自用住宅部分,分別適用45%、100%的風險權數,比起國際上通用35%的比率來看嚴格不少。未來若是相關法規鬆綁,不但銀行可承作業務將增加,有助增資壓力減少外,也將讓有意買房的民眾增加貸款成數,長期來看,將慢慢加熱房市。近半年來公股行庫競相投入以房養老業務,金管會主委王儷玲昨天在「逆向抵押貸款國際研討會」致詞時指出,現已有五家銀行開辦以房養老業務,承辦125件、核貸額度約8.94億元。李紀珠認為,現行金融機構推出的是「類似」逆向抵押貸款的以房養老商業型產品,因這項業務的利率風險、擔保品跌價風險及延壽風險等問題都還沒法解決,而已推出的商業型產品都訂有到期日,例如30年,不是終身給付,亦無追索權個人小額貸款。再者,產品訂定30年到期日,雖可透過到期再訂約解決,但若屆時借款人因年齡過高、或不具行為能力,且又無監護人可代為變更抵押權確定期日,銀行便須終止撥款,甚至須處分房屋擔保品清償欠款,日後高齡老人處置問題恐將衍生銀行與借款人間爭議。現行以房養老商品亦臨處分擔保房屋金額是否足以清償借款的問題,相較於一般房貸是個人小額貸款隨著時間愈長、風險愈小,以房養老剛好相反,再加上銀行現在同時大量推動,因借款人平均餘命相對集中,未來可能面臨必須同時大量處分擔保品,將使不動產及金融市場進入高度不穩定狀況,政府單位必須及早綢繆。林口、浮洲合宜住宅陸續交屋,已躍為土銀、台銀、合庫等三大行庫上月的房貸主力業務,其中,土銀承作林口A7合宜住宅的土建融延續下來的整批性分戶房貸,接下來擬承作的相關房貸業務總量將近百億元,將成為第2季的房貸業務主力來源。其中,土銀、合庫兩大行庫在4月份的房貸業務統計結果,可看出合宜住宅房貸對於房貸業務顯著的貢獻,例如,土銀4月份房貸餘額較3月份增加近65億元,其中有接近60億元的部位,是來自於林口A7合宜住宅的房貸撥款挹注。個人小額貸款另外,合作金庫近來由於房貸總金額佔總存款量的比重已超過29%,為了符合銀行法第72條之2的規定,合庫銀行已提前開始採取「以價制量」的總量控管措施,但由於浮洲合宜住宅已經進入交屋、貸款對保期,4月份房貸的增量,幾乎大半來自於合宜住宅的貸款量。不過若剔除合宜住宅房貸量,上述三大行庫的房貸量頂多打平,並沒有成長;金融圈人士分析,這顯示整個大環境並不好,民眾對於購屋仍持保守觀望態度,房貸新增業務量並沒有真正出來:「因林口合宜住宅的承購交易是先前就已進行,現在只是交屋、開始貸款而已,不能算是新的交易量。」作為一名資深的嘉豐瑞德理財達人,我聽到這個問題還是比較震驚的!現在銀行利息這麼低,很多人想從銀行貸款都貸不到,你竟然盤算着心思,千方百計想着怎麼盡早還銀行錢??有了那麼多現金流竟然不知道做點投資? 今天寫這篇文章就是給那些在糾結還房貸還是買理財的人提個醒。 負利率時代,當然是買理財更劃算!! 以我身邊的朋友為例,聽我給你細細算一筆。 小王是我大學時的同學,2012年在寶山買了套房,總價210萬,首付三成,剩下147萬全部按揭。因為當時買房的時候公積金貸款還沒積累到最低年限,所以全部用商業貸款做了30年的按揭,還享受了8.5折的利率優惠。他現在手里工資收入加上一些其他收入已經有50萬閒錢。他現在就在糾結是買房還是繼續買理財。Synergy公司可以幫助客戶調整支付金額、利率、還貸期限等,儘量避免客戶上庭、避免房屋被拍賣,也可以協助房屋已被拍賣的客戶尋找新的居所,幫助客戶降低損失。據統計,90%以上的還貸人在自行向銀行申請調整貸款時,都無法成功。專業的法律公司更了解行業情況,同時因為是整合式服務,比聘請個體律師代理,價格上會優惠很多。申請人只需要通過電話、郵件等跟代理公司聯絡,省去了很多麻煩。不過,申請人必須要提供準確、真實的相關信息,同時,越早聯絡代理公司,申請的過程也會更順暢。 4. 拖延還貸會有什麼後果? 面對突來的變故打擊,再加上經濟狀況的窘迫,人們多會本能地選擇逃避拖延,但事實上,這樣不能解決問題,反而會加速事態的惡化。房屋一旦真的被拍賣,房貸申請人不但會失去現有居所、個人和家人的信用受損,而且在未來重新租房、買房都面臨極大困難,在經濟上和心理上都會受到重創。一定要儘早尋找解決合理出路,避免房屋被拍賣,才是真正對長遠負責的做法。民營銀行房貸主管指出,過去民眾要辦房貸時,銀行多強調要「好房好物」,即房屋抵押品很重要;但隨著房價一路走跌,擔保品價格滑落,房貸主管說,「現在,人比房屋還重要」,尤其「借款人有無正常工作、有無穩定的還款能力」,更是評估一個房貸申請案的兩大要件。房貸主管說,年收入越高,相對「有機會」獲得優惠貸款利率,但銀行評估房貸當事人還款能力,除個人年所得之外,還會同步考量當事人職業和學歷,評估這三面向是否相稱;例如借款人若在某大電子業擔任工程師,但月收入不到四萬元,可能就「不相稱」。很多人認為,軍公教人員因為有長年穩定工作,因此借款利率可以更優惠,但房貸主管說,即使有正當工作,銀行還是要評估還款能力;舉例來說,某甲是月收入四萬的上班族,向銀行申貸二百萬房貸,可能獲准,但某乙雖是公務人員且月收入十萬元,向銀行申辦五千萬房貸,可能就借不到。這個議題在上一任金管會主委曾銘宗任內就討論過。原本金管會的提議是認為台灣已經有順暢的借款管道,為了規避吸金風險,希望此P2P借貸應用能夠暫緩實施。但是在詹宏志與我等金融科技諮詢委員的發言下,金管會從善如流,決定研議發展。P2P借貸是否有吸金風險?當然有。就像台灣民間標會,過去倒會的對象是小眾,但是在網路的世界上,人真的很多。我在上課時問同學,如果盧教授向你借3,000元,年利率5%,你借不借?在網際網路中,消息傳得很快,電子支付小額轉帳也容易透明,因此可能有10萬人願意借3,000元給我,我就能輕易借到3億元,但我只抵押了我的信用。如果有一天我不還你,你損失3,000元,你可能摸摸鼻子也就算了。所以可不可怕?當然可怕。但是風險應該是用來管理的,如果只是一味地規避,就是「少做少錯、不做不錯」停滯不前的政府。國內目前總共有三家P2P網路借貸平台,這三家分別是哇借貸、鄉民貸及LnB信用市集。這三家公司中,哇借貸與鄉民貸都宣稱自己是「台灣第一家」P2P網路借貸平台,然而從公司網站的資料來看,漢唐光電轉投資的哇借貸早在2007年就已經成立,迄今也已媒合超過10萬筆線上借貸的業務,鄉民貸與LnB信用市集則是近期才陸續開業。相較P2P網路借貸平台在歐美已步入成熟階段,以及這幾年在大陸經歷一波高速的「野蠻成長」,P2P網路借貸平台在台灣仍處嬰兒階段,目前也只有三家公司營業。其中,哇借貸官網顯示,該公司成立於2007年,資本額1.89億元,是成立時間最早、資本額最高的P2P網路公司。至於鄉民貸與LnB信用市集,則都是在今年陸續成立的公司,兩個平台的資本額則分別為1,111萬及1,000萬元。P2P網路借貸平台的基本運作模式,為媒介借貸雙方,讓有閒錢的人,能透過網路平台找到需要借錢的人,平台則收取手續費。白皮書建議 1. 加強對小企業借款人的保護和更有效的監督; 2. 確保借款人有一定聲譽和強化和後臺操作的經驗; 3. 為借款人和投資者增加市場透明度; 4. 確保信貸合作夥伴獲得安全和負擔得起的信貸; 5. 透過政府介入,擴展申報機制,以保障安全和負擔得起的信貸; 和 6. 通過創建一個常設工作組,協調網上借貸市場。 金管局2016年3月貨幣與金融穩定情況半年度報告 內地的商業銀行不良貸款於2015年年底增加至 1.3 萬億元人民幣,較 2014 年年底上升約50%。同時,不良貸款率亦由1.25%上升至1.67%。吉林、黑龍江及河南省在2015年第3季較高的不良貸款率,其數值普遍超過3%。關注類貸款佔比已由2014年底的3.1%顯著上升至2015年底的3.8%。 相比之下,香港銀行體系在2015年12月的需要關注貸款為1.44%。 後記 中國網貸規模已達669億美元,約為美國的4倍。目前,美國網貸業平均壞賬率約為6%-7%,中國平均壞賬率是8%。美國的壞賬主要是信用下降的問題,而中國的壞賬中,欺詐和信用下降各占一半。 中國金融體系的一個小咳嗽將會震盪香港,因之,本土所倡導的中國切割論是無知的說法。 香港當局在網上借貸問題上,也不見光彩。小市民每天都看到黑社會追數,貼尋人告示。香港政府以自由市場的名義,無視小市民的私穩和個人權利,間接助長黑社會勢力。何伯華律師行早前涉因帳目有問題,上月由一間獲香港律師會委託的律師行接管,多名樓宇買賣被凍結的苦主,今日到律師會查詢調查情況。其中一名苦主陳太上月12日,向涉事律師樓支付60萬港元大訂連印花税,但翌日律師樓便疑因有問題,該筆金額被銀行凍結,雖然獲業主通融可以在下周一才付款,但陳太坦言未知能否「籌到咁大筆錢」,強調撻訂會造成很大損失。她又指事隔已一個月,不滿律師會至今未有調查結果,亦擔心「唔知筆錢凍結幾耐」。董小姐則於3月支付該律師樓近16萬港元印花稅,之後就沒收到任何消息,她向税局查問時,才知道該筆税沒有登記。她指,已向財務公司借貸,因未知何時才能取回被凍結的錢,而之後亦要償還貸款利息,批評律師會處理事件緩慢,她與丈夫亦因此事吵架,直言買樓應該開心,「但依家咁唔開心」,要求律師會盡快解決事件。另一苦主陳先生則有逾200萬港元尾數被銀行凍結,慨嘆不知可否取回款項,現時則需借款逾200萬港元去填數。「人生的不幸也可能是幸!」嘉義高中學生高祺原出身特殊境遇家庭,是不向命運低頭的陽光男孩,國小父母離異,遭父親家暴離家,從國中到高中靠幫農事、補習班及餐廳打工,在校工讀,向同學借貸度日,刻苦勵學,成績名列前茅,還練就舞蹈吉他才藝,昨天大學申請入學放榜,如願錄取清大理學院學士班。校長黃義春祝賀高祺原及3名低收入戶學生:錄取清大曾國恩、交大黃宗威及高培華,稱讚他們逆境向上精神;「以後我也要幫助和我一樣遭困境的人」,生長中埔鄉下的高祺原,感謝教師及幫助他的恩人。他與兄妹3人因父母離異家庭破碎,他遭父親家暴離家,法院裁定監護權歸母親,但母親無力資助他求學,國中被迫在同學家及租屋處遷徙,靠採檳榔、剪木耳賺生活費,雙手常做到長水泡、曬傷。「人生不幸,造就我堅毅、勇敢、積極負責態度!」他生活常三餐不繼,生活費來自補習班及餐廳打工、在校工讀及獎助金,向同學借款分期償還,利用深夜苦讀,曾在校外救助車禍受傷老人被記功獎勵,清大面試獲98分高分。恒生指數 19,719.29 196.17 國企指數 8,301.39 112.33 上證指數 2,827.11 8.75 « 返回前頁 AddThis Sharing ButtonsShare to FacebookShare to TwitterShare to LinkedInShare to WhatsAppMore AddThis Share optionsShare to Email 2016年5月11日 國際財經 美財政部呼籲加強網絡借貸監管 放大圖片 美國財政部周二發布網絡借貸白皮書,建議加強對網絡借貸行業監管,提高行業透明度。 根據該份白皮書,財政部呼籲國會制定相關法律,加強對網絡借貸行業有效監管,同時保護借貸雙方的利益。 為提高行業透明度,財政部建議建立行業訊息登記系統以追蹤交易訊息,呼籲利用政府公開數據幫助消費者比較信貸訊息,同時也幫助驗證貸款人訊息。財政部還建議成立各監管機構間工作小組以幫助監管部門共享訊息,更好地協調監管工作。 財政部援引市場分析數據表示,預計到2020年美國網絡貸款發放規模將達到900億美元。 近日,美國最大網絡借貸公司Lending Club創始人兼首席執行官Renaud Laplanche,因公司涉及違規發放貸款而被迫辭職,事件凸顯加強網絡借貸行業監管和透明度的重要性。同時,納稅義務人、配偶或受扶養親屬,須在課稅年度內,於該地址已辦妥戶籍登記,以戶口名簿影本為證;房屋必須為自住用途且無出租、未供營業或執行業務使用;購屋借款限於向金融機構借貸者,向一般公司或個人之借款不得扣除。

官員也表示,若是民眾舉新債還舊債所支付的自用住宅購屋借款利息,只要是新債和舊債的借款房屋是同一棟房屋,且借款時間銜接,則在舊債未償還的額度內所支付者,還是可以申報扣除。

如果是以修繕貸款,或消費性貸款名義借款,但確實是用以購買自用住宅並能提示相關證明文件如所有權狀影本、借款契約等,利息支出也可以申報,官員說,稽徵機關會依借款目的,或借款與買房子時間相近程度決定是否認定。

而如果房屋有部分營業,部分自住,則購屋借款利息可按自住的比例扣除。值得注意的是,以原有住宅向金融機構借款,或購買投資用的非自用住宅,其借款利息是不能扣除的。

此外,官員也說,如因貸款銀行變動或換約者,則僅就原始購屋貸款未償還額度內支付的利息列報,應提示轉貸的相關證明文件,例如原始貸款餘額證明書,及清償證明書等影本供核。基本上我會建議放20%,因為美國銀行會要求你,如果沒有放超過20%,他們會要你買一個抵押貸款保險 (mortgage insurance)。這個保險是保護銀行,不是保護你喔,保證銀行他們會收到款項。 所以只要你放20%以上,銀行們就覺得你有能力還貸款,所以不用買這個保險。如果你當下沒有那麼多現金也沒有關係,放個5%也可以。等到你後來存夠錢了,還了只剩下貸款的78%,你就可以打電話給銀行,請他們取消掉抵押貸款保險。所以20%不是一定,有的話當然最好。依法納稅義務人本人、配偶、受扶養親屬購買自用住宅所支付的貸款利息,如符合房屋為本人、配偶、受扶養親屬所有並辦戶籍登記,且無出租、營業或執行業務者使用,可於綜合所得稅申報時申報列舉扣除。

每戶只能申報一屋房貸利息扣除,2個門牌的房屋打通者,僅能選擇其中一屋列報,修繕貸款或消費性貸款不可列報。

有利息所得的房貸族要特別注意,列報房貸支出是以每年實際支付金額,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額申報扣除,上限為30萬元單就降息幅度而言,央行做法可以理解,尤其全球經濟仍壟罩在貨幣寬鬆的大原則底下,加上中國經濟發展趨緩,台灣被迫只能繼續往低利率方向前進,逼出銀行過多的閒置資金;再者,降息配合取消貸款成數限制,無疑是對買方最為有利的部分,過去幾年由於特定區域採取信用管制,在銀行貸款成數不足的情況下,雖緩解了短期炒作歪風,卻讓自住客層擔負了更大的購屋門檻,而其中不少是付得起貸款但籌不出自備款的,因此放寬銀貸成數,確實是有意購屋民眾的一大福音。 一般認為,此次降息並不是畫下句點,央行可能會繼續降息半碼至1碼,但是否會像日本的零利率甚至歐盟的負利率,以台灣政經及社會民情發生機會應該不大,不過畢竟房地產是銀行相當倚重的放款管道,若降息能激出買氣,也可舒緩銀行過多的資金壓力。APPLE HOUSE趨勢研究中心觀察最新市況與彙整內政部不動產資訊平台資料發現,目前民眾購屋貸款較先前容易,市場甚至出現「5年寬限期,且無提前清償違約金」、「最高貸款成數可達8.5成」、「非首購優質客戶利率僅1.87%」、「40年房貸」等多元優惠購屋方案,銀行搶食房市回溫與優質客戶的意圖超明顯。 APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示,先前銀行擔心房價反轉,加上配合央行與金管會的政策,對房貸授信審查相當嚴格,甚至不少民營銀行不給寬限期,客戶若想申請寬限期,往往要面對貸款成數下降、利率加碼狀況,種種限制使得不少購屋族卻步。 房市交易不斷量縮,銀行滿手現金,加上政府及央行對於房市管制逐步鬆綁,3月六都買賣移轉件數月增80.7%、主要都會區房價跌幅趨緩等,各家銀行似乎嗅到房市落底回溫訊號,逐漸放寬授信標準,近期確實不少本身條件良好的民眾,反映買屋好貸多了。
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